Adquisición por sociedad alemana de propiedad inmueble situada en España. La Lex rei sitae, diosa olímpica del Derecho internacional privado

Adquisición por sociedad alemana de propiedad inmueble situada en España. La Lex rei sitae, diosa olímpica del Derecho internacional privado

(24  diciembre 2022, víspera de Navidad)

Este post está dedicado a Olimpia, nacida en 2022

por Javier Carrascosa González, catedrático de Derecho internacional privado de la Universidad de Murcia.

 

  1. Los dioses olímpicos contra los titanes. La ley de la sociedad de capital vs. ley del país de situación del bien adquirido por la sociedad. Vence la Lex rei sitae, nuestra diosa olímpica. Cuenta Hesíodo que la Titanomaquia (Τιτανομαχία) fue la desmedida y cruel guerra entablada entre los dioses olímpicos, por una parte, y los Titanes por otra. La Guerra Titánica. Los dioses olímpicos, encabezados por Zeus, se rebelaron contra la tiranía de los titanes, los derrotaron y los encerraron para siempre en el Tártaro. El Derecho internacional privado también conoce guerras titánicas entre distintas normas de conflicto de leyes. Así, por ejemplo, en el caso de la inscripción de un derecho real sobre inmueble sito en España adquirido por una sociedad extranjera, los requisitos que deben cumplirse para proceder a dicha inscripción son objeto de una titánica lucha entre dos normas de conflicto. Por un lado, el art. 9.11 CC, según el cual las personas jurídicas se rigen por su Ley nacional Por otro lado, el art. 10.1 CC, a tenor del cual la Ley del país donde el inmueble se halla situado (lex rei sitae) rige la publicidad de los derechos reales.

 

  1. Inscripción registral en España de la adquisición por sociedad extranjera de un bien inmueble situado en España. La solución es clara. Cuando se trata de lograr la publicidad de un derecho real sobre inmueble sito en España mediante inscripción registral, la Ley aplicable al bien, -que es la Ley del país donde el inmueble se halla situado, lex rei sitae, art. 10.1 CC-, rige las condiciones de acceso al Registro de los documentos en los que consta la transmisión de la propiedad (RDGRN 24 enero 2014 [escritura holandesa de liquidación de la comunidad universal entre cónyuges], RDRGN 13 octubre 2015 [escritura pública italiana de venta de inmueble sito en España]). La Ley del país de situación del bien y la Ley del Registro coinciden. Vence esta lucha titánica el art. 10.1 CC y la lex rei sitae es la diosa olímpica victoriosa.

 

  1. Sociedad alemana que adquiere un inmueble en España. En este sentido, resulta interesante la RDGSJYFP 29 septiembre 2022 [escritura de compraventa a favor de sociedad alemana] [BOE núm. 258 de 27 octubre 2022]. En dicha resolución se abordó el caso de una compra, ante notario español, de un inmueble situado en España por una sociedad civil alemana representada por un apoderado. En la escritura española de venta se reseña la escritura de poder otorgada ante notaria alemana y se incluye el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas fehacientemente. Pues bien, se discutía la necesidad de que la sociedad alemana aportase información sobre «los datos de identificación de los socios«, que es un requisito exigido por la legislación alemana para la inscripción de los bienes a favor de dicha sociedad. Pues bien, a tratarse de una cuestión relativa a los requisitos para inscribir la titularidad de un derecho real sobre bien situado en España, no rige la ley alemana (= Ley nacional de la sociedad: art. 9.11 CC) sino la Ley española (= Ley del lugar de situación del inmueble: art. 10.1 CC). Éstas son las muy acertadas palabras de la citada resolución: «la ley del lugar de situación del inmueble («lex rei sitae»), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español, conforme a los artículos 10.1 del Código Civil y 58 y 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (….); b) que, según esta legislación, la adquisición de inmuebles por una sociedad civil constituida en escritura pública es inscribible en el Registro de la Propiedad a nombre de dicha sociedad, sin necesidad de reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (…); c) que el notario autorizante de la escritura calificada ha emitido juicio sobre equivalencia funcional del documento representativo reseñado y sobre juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas (que incluye juicio sobre existencia de la persona jurídica compradora conforme a la ley alemana –cfr. artículo 9.11 del Código Civil español–), sin que pueda quedar desvirtuado por las consideraciones que expresa la registradora sobre la forma de inscripción de negocios análogos en el Registro de la Propiedad alemán que estima aconsejable aplicar (cfr. artículos 98 de la Ley 24/2001 y 56 y 60 de la citada Ley 29/2015), y d) que también se cumple la normativa sobre indicación de número de identificación de extranjero tanto de la sociedad representada como del representante (….)«.

Larga vida a la lex rei sitae, diosa olímpica del Derecho internacional privado y garante de la seguridad jurídica internacional, de la previsibilidad de soluciones, de la igualdad de regulación en el mercado inmobiliario y de la eficiencia conflictual.

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Feliz Navidad a todos con sueños de un mundo mejor  … !!!

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PENSAMIENTO:

– «Tu corazón está ahí donde están tus pensamientos» (Frase Zen).