Las buenas Leyes son siempre buenas. Vendedor español, comprador español, banco español e inmueble situado en el extranjero: la resurrección de la Ley 57/1968

Por admin 11 julio, 2020 Sin categoría

Vendedor español, comprador español, banco español e inmueble situado en el extranjero: la resurrección de la Ley 57/1968.

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(18 junio 2020)

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por Javier Carrascosa González, catedrático de Derecho internacional privado de la Universidad de Murcia.

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  1. Hace mucho tiempo, en una galaxia muy lejana…. llamada España, el legislador de 1968 percibió que los constructores y promotores que vendían viviendas y residencias «sobre plano», percibían cantidades a cuenta por parte de los compradores pero que, con extrema frecuencia, tales cantidades desaparecían y la vivienda no se terminaba o ni siquiera existía y jamás se entregaba al comprador. Éste perdía su dinero y la vivienda que jamás tuvo. Se quedaba sin nada. Aunque normalmente estas prácticas constituían un delito de estafa, era escaso consuelo para el adquirente. El promotor insolvente, se había quedado con el dinero y el adquirente miraba la vida pasar (sin su dinero y sin su vivienda). Sólo le quedaba el plano. El legislador de 1968 pensó, -con inmejorable criterio-, que había que operar de modo preventivo y por ello, promulgó la Ley 57/1968. En virtud de la misma, los adquirentes de viviendas que compran «sobre plano» recibían una protección especial. Y aunque esta Ley 57/1968 ha sido derogada, su contenido sobrevive, prácticamente intacto, en la letra y el espíritu de la vigente Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 266, de 6 noviembre 1999), según redacción dada por la Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (BOE núm. 168, de 15 julio 2015).

 

  1. En efecto, los adquirentes de viviendas que compran «sobre plano» reciben una protección especial en virtud de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, que recoge la regulación antes contenida en la hoy derogada Ley 57/1968. Esta disposición legal fija dos importantes obligaciones.

En primer lugar, los promotores inmobiliarios deben percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de entidades de crédito en las que habrán de depositarse, en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas.

En segundo lugar, los promotores inmobiliarios deben garantizar, mediante contrato de seguro o aval solidario, la devolución de las cantidades entregadas por los compradores para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido para la entrega de la vivienda.

Pues bien, las entidades bancarias también incurren en responsabilidad si no exigen el aval o garantía antes de abrir la cuenta bancaria de los promotores de vivienda. En tal caso, tales entidades bancarias deben devolver al adquirente todas las cantidades depositadas en esas «cuentas especiales» más sus correspondientes intereses. Y deben también indemnizar a los adquirentes por la falta de solicitud de aval o seguro al constructor o promotor inmobiliario.

 

  1. La interpretación de esta norma se realiza en favor del adquirente y en estos términos.

1º) Se trata de normas de protección contractual del adquirente. Por tanto, esta disposición legal se aplica cuando el contrato se rige por la Ley española según las normas de conflicto del Reglamento Roma I, bien por que los contratantes han elegido la Ley española para regular su contrato (art. 3 RR-I) o bien porque en defecto de elección de Ley, el bien inmueble se encuentra en España (art. 4.1.c ) RR-I). El art. 6.4.c) RR-I considera que estos contratos no son concluidos por «consumidores», por lo que este el art. 6 RR-I no es aplicable al mismo.

2º) Una vez aclarado que la Ley española es aplicable al contrato, deben verificarse los requisitos para la aplicación de la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación, que son: (i) Esta disposición legal cubre todo tipo de viviendas sean o no la residencia habitual del adquirente. Deben ser viviendas destinadas a domicilio o residencia familiar, sea permanente o accidental. Quedan excluidas de la protección de la Ley las viviendas o residencias que se adquieren para su objetivo, exclusivamente, de su reventa, esto es, las viviendas adquiridas para especular, en particular, por los llamados «Fondos buitres«; (ii) Es indiferente que el adquirente sea o no «consumidor» en el sentido de la legislación española o europea. Lo relevante es que el inmueble se destine no a mera especulación inmobiliaria, sino a «vivienda» o «residencia»; (iii) Cubre toda vivienda sea cual sea el lugar de su situación, incluso sitas en otros países, pues la Ley no distingue al respecto. La Ley protege al adquirente que opera en el mercado español, por lo que puede decirse que protege también el buen nombre, la transparencia, la honradez, y la lealtad comercial de todos los sujetos que intervienen en el mercado inmobiliario español. ¿Y qué es el «mercado español«? Pues es el lugar donde oferta y demanda se cruzan y se encuentran para formar un contrato regido por la Ley española. Es decir: un contrato de venta de viviendas afecta al mercado español cuando la compraventa se rige por el Derecho español, con independencia del lugar donde esté situada la vivienda objeto de la venta.

 

  1. Es el momento, queridos amigos de ACCURSIO DIP BLOG, de afrontar el caso objeto de la SAP Murcia 20 abril 2020 [Ley 57/1968 y responsabilidad de entidad crediticia]) para comprobar el poder del buen Derecho. Porque cuando una Ley es buena, es espejo de la Justicia, no importa para nada qué legislador la haya elaborado: importa su espíritu, su objetivo. Pues si: el caso fue el siguiente. Unos particulares españoles adquirieron, sobre plano, de promotores españoles, unos apartamentos y chalets situados en Brasil. El contrato de firma en España y una de sus cláusulas señala que tal contrato queda sujeto por voluntad de ambas partes, al Derecho español. La Ley 57/1968 es aplicable ratione temporis. El adquirentes ingresan notables cantidades de dinero a cuenta en una entidad bancaria española. A pesar de la clarísima aplicación al caso de la Ley 57/1968, la entidad bancaria procede a la apertura de la cuenta especial, pero no exigió al promotor y vendedor la constitución del aval que garantiza la devolución de las cantidades anticipadas en caso de frustración de la construcción. Las construcciones en Brasil nunca se terminan y nunca se entregan al comprador y el dinero vuela como las cigüeñas en invierno, rumbo a países cálidos. Los adquirentes demandan a las entidades bancarias españolas ante los jueces españoles por haber infringido la Ley 57/1968.

 

  1. El juzgado acierta y la Audiencia Provincial de Murcia también acierta: el contrato está sujeto al Derecho español en virtud de la sumisión expresa que se puede leer en el contrato de un modo más claro que el agua. El contrato se rige, en primer lugar, por la Ley designada por las partes (art. 10.5 CC, después art. 3.1 del Convenio de Roma sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales de 19 de junio de 1980 (BOE núm.171 de 19 julio 1993; corr.errores BOE núm.189 de 9 agosto 1993) y actualmente art. 3.1 del Reglamento (CE) 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejode 17 de junio de 2008 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I) (DOUE L 177 de 4 julio 2008). Si existe sumisión al Derecho español y tal sumisión es válida, el lugar de situación del inmueble constituye un elemento irrelevante para fijar la Ley aplicable al contrato. Otra cosa es la Ley aplicable a la transmisión de la propiedad, -aspecto aquí no en discusión-, que queda imperativamente regulada por la Ley del país de situación del inmueble, por el Derecho Brasileño, pues así lo establece el art. 10.1 CC.

Pues bien, en Derecho español rige la Ley 57/1968, hoy transformada en la Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación. Esta previsión legal protege al adquirente que compra inmuebles sobre plano y que van a ser destinados a vivienda o residencia, y que anticipa cantidades de dinero al promotor. El adquirente no es un especulador inversor. La Ley citada es aplicable aunque la vivienda esté en Brasil, porque el contrato se rige por la Ley española. Se protege así, al adquirente que opera en el mercado español, y se protege, también el buen nombre y la reputación comercial del mercado inmobiliario español.

Las entidades bancarias son condenadas a indemnizar a los adquirentes por no haber exigido el aval o garantía que exige la Ley antes de abrir la cuenta bancaria de los promotores de vivienda. También son condenadas estas entidades bancarias a devolver al adquirente todas las cantidades depositadas en esas «cuentas especiales» más sus correspondientes intereses. Y son condenadas en costas como icing of the cake, es la guinda final del pastel.

 

  1. Las buenas leyes son siempre buenas. Una disposición legal que protege al sujeto que adquiere de buena fe una vivienda, sobre plano, que paga religiosamente sus plazos y que espera que le entreguen su vivienda es una buena Ley. También es buena porque obliga a los bancos que intervienen en la operación a una vigilancia especial del buen destino de las cantidades depositadas y exigir al promotor un aval o garantía sobre tales cantidades. Cuando el Derecho español rige estas compraventas de inmuebles sobre plano, el adquirente que compra inmuebles para hacer los mismos su vivienda o residencia debe estar protegido. No sólo se protege con ello al adquirente, sino al mercado español. En el contexto globalizado del siglo XXI existe también una «competición mundial entre mercados inmobiliarios«. Si el mercado inmobiliario español se presenta al mundo como un mercado transparente, íntegro y digno, en el que la palabra dada tiene valor de ley y en el que los bancos intervienen de manera recta, justa y cabal, el mercado inmobiliario español gana puntos y atraerá más compradores.

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PENSAMIENTO:

– «Ningún copo de nieve cae en el lugar equivocado» (Proverbio Zen).